面對(duì)即將到期的博弈20億元中期票據(jù)“22萬科MTN004”，萬科與債權(quán)人的進(jìn)入加展期博弈，進(jìn)入了第二個(gè)回合。關(guān)鍵深圳配资网

首次方案全部未獲通過后，賽萬萬科提出包括“按期付息”與“延長寬限期”在內(nèi)的科中新議案，試圖化解僵局。票展萬科承諾將在12月22日前支付6000萬元到期利息、否意提供增信措施，博弈并提議將僅5個(gè)工作日的進(jìn)入加寬限期大幅延長至30個(gè)交易日，從而將實(shí)際償付壓力推遲至明年。關(guān)鍵

萬科中票展期最后的賽萬博弈能否成功？業(yè)內(nèi)共識(shí)是，該公司可用于增信的科中優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)已所剩不多，而在當(dāng)前低迷的票展市場環(huán)境下，寄望于通過出售資產(chǎn)回籠資金，否意將不得不面臨大幅折價(jià)和漫長周期的博弈現(xiàn)實(shí)挑戰(zhàn)。

萬科承諾提前支付6000萬利息

“22萬科MTN004”首次持有人會(huì)議的三份展期方案未獲通過后，萬科近期計(jì)劃召開第二次持有人會(huì)議，并推出了三份新的議案，將展期協(xié)商推至“加時(shí)賽”。

根據(jù)上海清算所最新披露，深圳配资网萬科三項(xiàng)新議案的核心訴求集中在程序簡化、付息保障與時(shí)間置換上。與上一輪議案相比，此次議案的條件更為寬松。

公告顯示，議案一擬縮短召集程序的時(shí)限，并提請持有人同意豁免此次持有人會(huì)議發(fā)布召開持有人會(huì)議公告、發(fā)送議案、提出補(bǔ)充議案、發(fā)送及披露最終議案的期限要求，且擬在12月22日前完成表決。

第一財(cái)經(jīng)注意到，該期限為原寬限期的最終日。這也意味著，萬科希望在不實(shí)質(zhì)違約的情況下，爭取債權(quán)人同意展期。

議案二仍計(jì)劃將本金兌付展期一年，調(diào)整后兌付日為2026年12月15日，且萬科將提供相應(yīng)增信措施。

與此前方案不同的是，萬科擬先按期支付利息。根據(jù)議案，萬科計(jì)劃在寬限期內(nèi)（12月22日前）先行支付本月15日到期的6000萬元利息，展期期間利率不變，新增利息隨展期后的本金一并清償，即利隨本清。

議案三則要求延長寬限期。該議案提議將僅5個(gè)工作日的寬限期，大幅延長至30個(gè)交易日，屆滿日延后至2026年1月28日。若獲通過，這筆年內(nèi)到期的中票將獲得超過一個(gè)月的緩沖期，償付壓力可實(shí)質(zhì)性地推遲至農(nóng)歷春節(jié)之后。

“首輪博弈的結(jié)果具有標(biāo)桿意義，相當(dāng)于為后續(xù)到期債券‘打樣板’。”一位地產(chǎn)行業(yè)資深分析人士說，“無論是延長寬限期還是提前付息，都可能是萬科能給出的最大讓步，已接近極限。相比上一輪，這次有兩個(gè)議案涉及期限調(diào)整，真正關(guān)乎展期安排的僅余一項(xiàng)，這說明雙方可能已進(jìn)行溝通，但能否達(dá)成一致仍取決于表決結(jié)果。”

另有知情人士透露，與首次會(huì)議不同，此次債權(quán)人未提出補(bǔ)充議案，表明其內(nèi)部意見相對(duì)趨于一致。

萬科的債務(wù)展期模式，與近年來市場常見的房企債務(wù)處置模式顯著不同。此前，碧桂園、融創(chuàng)、旭輝等出險(xiǎn)房企的展期安排，大多遵循了分期兌付本金并提供資產(chǎn)抵質(zhì)押等增信措施的慣例。相比之下，萬科目前提出的方案顯得更為簡化。

^{（圖片來源：DMI)}

萬科能否在短期內(nèi)籌足資金？

自11月底至今，萬科與部分債權(quán)人的展期談判已持續(xù)約半個(gè)月，過程并不輕松。

“債權(quán)人內(nèi)部也存在一定分歧。”一位知情人士透露，部分債權(quán)人擔(dān)心，若同意展期，后續(xù)的窗口期內(nèi)，萬科的資產(chǎn)可能面臨被低估或非市場化處置的風(fēng)險(xiǎn)，因此傾向于推動(dòng)債務(wù)進(jìn)入司法程序。但另一部分債權(quán)人則擔(dān)憂，一旦出現(xiàn)實(shí)質(zhì)性違約，資產(chǎn)可能被凍結(jié)并進(jìn)入漫長的重整程序，反而會(huì)拉長回收周期。

隨著展期談判持續(xù)深入，業(yè)界的關(guān)注點(diǎn)聚焦于兩個(gè)相互關(guān)聯(lián)的困局上：萬科能否拿出新的資產(chǎn)進(jìn)行增信，以及能否在短期內(nèi)找到償還債務(wù)的現(xiàn)金來源。

事實(shí)上，萬科拿出優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)增信的空間已不多。

從過往案例看，房企用于增信的資產(chǎn)主要集中于上市及非上市公司股權(quán)，以及各類不動(dòng)產(chǎn)。

在股權(quán)層面，萬物云的股份是萬科的核心資產(chǎn)。今年7月，萬科將所持1.17億股萬物云股份質(zhì)押給大股東深鐵集團(tuán)，為其15.51億元存量貸款提供擔(dān)保。此次質(zhì)押后，萬科累計(jì)質(zhì)押的萬物云股份比例已達(dá)55.8%，距離57.12%的實(shí)際持股比例僅一步之遙，后續(xù)操作空間極為有限。

在不動(dòng)產(chǎn)層面，壓力同樣顯著。財(cái)報(bào)顯示，截至2025年上半年末，萬科投資性房地產(chǎn)賬面價(jià)值為1373.63億元，其中已用于抵質(zhì)押及擔(dān)保的余額高達(dá)800億元，占比也超過一半。

根據(jù)萬科最新公告，截至12月15日，該公司及控股子公司對(duì)外擔(dān)保總額為844.93億元，占萬科2024年末經(jīng)審計(jì)凈資產(chǎn)的比重為41.69%。

除了增信困難，萬科在短期內(nèi)籌集償債資金的前景同樣嚴(yán)峻。展期風(fēng)波的持續(xù)發(fā)酵，已使該公司從公開市場或銀行獲得新增融資的通道基本關(guān)閉。

萬科賬面上可自由動(dòng)用的“活錢”少之又少。截至9月30日，萬科賬面上還有貨幣資金656.8億元。但其中的絕大部分沉淀于各地區(qū)項(xiàng)目公司的監(jiān)管賬戶中。在“保交樓”的剛性政策要求下，這些資金受到嚴(yán)格監(jiān)管，被鎖定用于特定項(xiàng)目建設(shè)，母公司無法隨意調(diào)用。財(cái)報(bào)顯示，截至今年上半年末，萬科的母公司資產(chǎn)負(fù)債表上，貨幣資金只有8.58億元。

多名業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)分析，目前萬科短期可獲得資金的方式可能有兩種，依賴大股東深圳市地鐵集團(tuán)有限公司（下稱“深鐵集團(tuán)”）繼續(xù)輸血，或加速出售資產(chǎn)變現(xiàn)。

然而，大股東深鐵集團(tuán)輸血的空間已非常有限。根據(jù)萬科與深鐵集團(tuán)簽署《關(guān)于股東借款及資產(chǎn)擔(dān)保的框架協(xié)議》，在2025年度股東會(huì)之前，萬科剩余可向深鐵獲得的新增有擔(dān)保貸款本金僅為22.9億元。

出售資產(chǎn)是萬科籌集現(xiàn)金的另一條路徑，但這條路上的障礙顯而易見。資產(chǎn)需要具備良好的流動(dòng)性、清晰的權(quán)屬，才能在市場低迷時(shí)快速變現(xiàn)。

整售投資性房地產(chǎn)被視為能夠快速回籠大額現(xiàn)金的方式，萬科也在積極行動(dòng)。

根據(jù)萬科披露，上半年完成13個(gè)項(xiàng)目的大宗交易，涵蓋辦公、商業(yè)、公寓、教育等業(yè)態(tài)，合計(jì)簽約金額64.3億元。

進(jìn)入下半年，處置步伐進(jìn)一步加快，資產(chǎn)性質(zhì)也趨于核心。萬科名下的廣州萬溪已將位于越秀區(qū)的商辦物業(yè)及辦公樓同步公開掛牌，招標(biāo)公告中明確要求購買方最遲須于2025年12月15日前繳清全款——這一天恰是萬科一筆面臨展期壓力的中期票據(jù)“22萬科MTN004”的到期日。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，僅廣州萬溪平臺(tái)今年以來已啟動(dòng)至少三輪資產(chǎn)整售，涉及資產(chǎn)達(dá)8項(xiàng)，處置范圍從住宅配套到商業(yè)辦公持續(xù)擴(kuò)大。

然而，從目前中期票據(jù)展期談判陷入艱難境地的現(xiàn)實(shí)來看，通過資產(chǎn)出售變現(xiàn)的周期，似乎難以匹配債務(wù)到期的緊迫性。

“現(xiàn)在市場環(huán)境下，買家非常少，愿意且有實(shí)力接盤的更有限。”一位資深地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者說，為達(dá)成交易、盡快回款，出售方往往不得不接受遠(yuǎn)低于市場正常水平的交易價(jià)格，折價(jià)嚴(yán)重。更關(guān)鍵的問題在于資產(chǎn)池的變化，“前兩年已經(jīng)處置過一批優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，現(xiàn)在能拿出來的、真正容易快速變現(xiàn)的‘好東西’越來越少了，后續(xù)處置的資產(chǎn)質(zhì)量在下降，談判難度和折價(jià)幅度可能會(huì)更大。”