海南樓市迎來久違的封關上揚行情。

12月18日，海南自貿港正式啟動封關運作，海南貨配资炒股网站意味著海南島全島將建成一個海關監管特殊區域，樓市老板實行以“‘一線’放開、眾生造豪宅江浙客‘二線’管住、買地島內自由”為基本特征的也掃自由化便利化政策制度。

市場已然沸騰。封關近期海南概念股多次全線漲停，下的相煤電影《阿凡達3》全球首映禮落地三亞，海南貨12月多場高規格國際經貿洽談會密集召開，樓市老板境外游客入境旅游訂單量激增……封關帶來的眾生造豪宅江浙客關注度正從資本、文旅、買地商貿等多維度全面釋放。也掃

制度紅利下，封關海南房產的資產價值與吸引力進一步提升，樓市購買力加速回歸。封關前一日（12月17日），中國綠發便以20.2億元拿下三亞灣新城百畝宅地。配资炒股网站

“（現在）是近兩三年最有盼頭的時候了。”有當地房地產從業者感慨。

海南樓市火熱，中介大喊“客都帶不過來”

最近，房地產中介李呈的朋友圈里頻繁轉發著一組數據，并配文“海南自貿港封關倒計時，置業趁早紅利盡享”。

據海南省統計局近期數據，今年1-10月，海南全省新建商品房銷售額為1279.51億元，同比增長17.4%；新建商品房銷售面積775.18萬平方米，同比增長8.0%。

前10月，海南全省新建商品房均價16506元/平方米，同比上漲8.7%，比去年提高了約1323元/平方米。

數據證明著當下海南樓市的爆發力。

“確實今年樓市體感確實好了起來，尤其在三亞、陵水的一些樓盤，售樓處經常人聲鼎沸，樓盤銷售一天少說接待三四組。”李呈稱。12月16日，一名三亞房產銷售人員對時代財經直言，“（最近）客都帶不過來了。”

不過，當前海南樓市呈現出明顯的“南熱北溫”的分化格局。以經濟圈劃分，海口、三亞、儋洋、濱海四個經濟圈中，三亞經濟圈表現最為強勁，前10月創下742.45億元的銷售額，同比飆升48.4%，增速領跑全省。

以城市及縣域為劃分，三亞市、陵水縣及瓊中縣新房銷售額分別增長56.4%、32.1%及28.4%，但也有部分縣市處于下跌。

以均價來看，1-10月，三亞新建商品房成交均價為31467元/平方米，同比去年的“2字頭”上漲超30%，為海南樓市“頂流”。有海南當地資深房產人士對時代財經指出，三亞今年房價出現較大上漲幅度，除了本身熱度上升，一定程度上或受2024年安居房集中入市拉低均價基數影響。

整體而言，以三亞為代表的海南樓市呈現跑贏全國的上揚行情。

克而瑞在《2025中國房地產投資前景排行榜》報告中指出，受2025年封關預期的影響，包括三亞、儋州等在內的海南城市需求側迎來了新的增長點。時代財經還注意到，在房地產投資前景前TOP50城市中，海口、三亞分別位列25位及30位，排名較去年提升了11位、28位，海南房產投資價值趨強。

封關的政策預期疊加多輪樓市“組合拳”，亦加速吸引著外來購房者跑步進場。李呈稱，就在海南開啟封關前一天（12月17日），其還在接待一組來自四川的客戶。

新晉入局海南的外來開發商人士王鑫則對時代財經指出，傳統三亞的主力客群為東北、華北客群，今年其觀察到西北客群占比顯著提升，江浙等華東區域客群亦有穩定流入，客群地域分布更趨多元。

三亞樓盤，受訪者供圖

“煤老板們”涌入，上海民企擠進成交面積前三

暗流涌動的樓市背后，資本南下海南島的這陣風已吹了許久。

“早在2023年底，三亞土拍市場就有苗頭了。”此前就有海南當地資深的房產人士告訴時代財經，進入2024年以后，民營企業在三亞拿地的熱情持續高漲，尤其核心地段的熱門地塊爭奪早已暗流涌動許久。

據時代財經不完全梳理，今年6-9月三亞曾迎來一波土拍浪潮，總成交金額超95億元，超過2024年三亞財政收入的六成。盡管四季度以來土地市場掛地節奏有所放緩，但臨近封關海南再迎重磅地塊出讓。

除上述提到的綠發摘得三亞灣地塊外，12月，三亞市中心城區HP03-08-09-01地塊也將開拍，兩宗地塊起拍價合計近50億元。“都在趁著封關預期高潮期集中出貨，不過近期掛出地塊多為‘定點勾地’。”有知情人士透露。

而參與土拍的不乏煤炭、油氣等能源企業及大型綜合集團身影，如遼寧方大集團、陜西能源大鱷“恒源系”，均在今年豪擲重金拿下核心地塊。

一些中小“煤老板”亦將海南作為轉型試水地。12月，陜西一家煤礦產業鏈企業相關負責人告訴時代財經，該企業董事長曾手握2億元預算來海南買房，因未找到滿意項目，最終決定在陵水買地開發豪宅。據了解，這批煤老板們多抱著尋求安全資產配置以及轉型的想法而來，“不要求投資有多高的回報率。”

這些外來力量已成為海南樓市中不可忽視的攪動者。

海南房地產研究機構“至理數據”發布的2025年1-11月海南房企銷售榜單顯示，來自上海的民企大華集團在海南省成交套數、成交面積方面首次躋身前三，在成交金額方面位列第七，在華潤置地、保利發展、萬科等國央企主導的市場中脫穎而出。

值得一提的是，盡管當前海南樓市成交火熱，開發商未盲目跟風樂觀或待價而沽，整體心態偏向謹慎。

海南房地產市場資深從業者阿發告訴時代財經，區別于疫情前自貿港政策初期或更早淘金潮的盲目涌入，如今開發商更顯理性，“市場變化太快，政策迭代頻繁，他們必須抓住旺季快速變現。”

當前，三亞樓市進入每年的傳統冬季旺季，疊加封關預期，成為開發商出貨的關鍵節點。

據時代財經采訪獲悉，不少開發商追求快速清盤。阿發透露，由于海南現房銷售的政策規定，不少項目雖未取得銷售許可證，但通過意向金、鎖房凍資等方式提前蓄客，搶占市場聲量與客戶。

相對而言，新晉跨界企業的銷售節奏則沒那么激進。這類從未涉足房地產的企業暫未吃透三亞市場及本地環境，因此大多依賴本地熟手來快速熟悉市場。

時代財經了解到，今年下半年以來，多家煤炭企業拿地后火速招攬“項目總”“營銷總”等核心崗位人才。同時，部分外地中介機構、樓市垂類媒體也在今年前來三亞布局。

隨著12月18日封關落地，海南樓市站在新的“黃金時代”。這場政策風口上的房產故事，或許才剛開場。

（以上受訪者中李呈、阿發為化名）